QUYỀN CỦA NGƯỜI THUÊ NHÀ TRONG TRƯỜNG HỢP THAY ĐỔI CHỦ SỞ HỮU

Câu hỏi: Thưa Luật sư, tôi có thuê một căn nhà với thời hạn thuê 10 năm, thuê để kinh doanh. Nhưng sau khi thuê 1 năm, bên cho thuê bán nhà dẫn đến tôi không được thuê nữa thì có vi phạm Hợp đồng không? Trong Hợp đồng chỉ quy định nghĩa vụ của bên cho thuê là đảm bảo bên thuê có thể sử dụng diện tích thuê suốt thời hạn cho thuê; không có điều khoản quy định chủ nhà không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian cho thuê. Vậy tôi có thể tiếp tục thuê căn nhà đó hoặc yêu cầu bồi thường nếu không được tiếp tục thuê không?

Tư vấn của DTD: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc của mình đến DTD. Với những thông tin mà bạn đã gửi, DTD tư vấn như sau:  

1. Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;

• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

• Luật Nhà ở 2014.

2. Nội dung tư vấn

(i) Bên cho thuê có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang có Hợp đồng thuê không? 

Theo Điều 127 Luật Nhà ở 2014 quy định về mua bán nhà ở đang cho thuê:

“Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn”. 

Như vậy, trong trường hợp của bạn, khi Hợp đồng thuê chưa hết thời hạn mà chủ sở hữu muốn bán nhà đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê được biết và bên thuê được ưu tiên mua nếu đã thành toán đầy đủ tiền nhà. Sau 30 ngày từ ngày bên thuê nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác. 

(ii) Bên thuê có được tiếp tục thuê nhà sau khi chuyển nhượng quyền sở hữu không?

Theo Khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở:

“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê  cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”

Như vậy, trong trường hợp của bạn, chủ sở hữu nhà ở (bên cho thuê) bán nhà thì chủ sở hữu mới của nhà ở đó (Bên mua nhà) phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó. 

(iii) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở mới không đồng ý cho bên thuê tiếp tục thuê như hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó thì bên thuê có quyền yêu cầu được bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm không?

Như đã phân tích ở trên, chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó. Vì vậy, nếu bên thuê vẫn có nhu cầu muốn thuê mà chủ sở hữu nhà ở mới không đồng ý cho bên thuê tiếp tục thuê như hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó thì bên thuê có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết. 

Bên cạnh đó, trong trường hợp Bên cho thuê không thông báo cho bạn trước ít nhất 30 ngày trước ngày bán nhà về việc bán nhà, các điều kiện bán nhà, căn cứ vào hợp đồng thuê nhà đã ký, bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (khi có căn cứ chứng minh) và yêu cầu Bên cho thuê trả cho bạn khoản phạt vi phạm (nếu Hợp đồng thuê có quy định). Trường hợp Bên cho thuê không thực hiện theo đúng theo các thỏa thuận, cam kết tại Hợp đồng thuê nhà đã ký, bạn có thể khởi kiện đến Toà án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.  

Trên đây là phần tư vấn câu hỏi, bạn có thể liên hệ trực tiếp với DTD để được tư vấn chuyên sâu hơn. DTD xin cảm ơn!