Covid-19 và vấn đề miễn trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng cho thuê nhà ở thương mại

Ngày 11/3, Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) đã tuyên bố dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp Covid-19 do chủng mới của virus corona (SARS-CoV-2) là một đại dịch toàn cầu, Việt Nam cũng là một trong các quốc gia chịu sự ảnh hưởng nặng nề. Sự bùng phát của dịch bệnh, cùng với các tác hại của nó đối với nền kinh tế khiến nhiều cơ sở kinh doanh phải đóng cửa tạm thời theo Chỉ thị số 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Câu hỏi được đặt ra là liệu người đi thuê nhà phục vụ cho mục đích kinh doanh có thể được miễn trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, đặc biệt là vi phạm nghĩa vụ thanh toán, trong trường hợp bất khả kháng liên quan đến sự bùng phát của Covid-19 hay không? Trong phạm vi của bài viết, DTD sẽ phân tích và đưa ra góc nhìn pháp lý rõ nét hơn cho bạn đọc về vấn đề này.

Sự kiện bất khả kháng được quy định như thế nào theo pháp luật Việt Nam

Theo điều 156 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định về sự kiện bất khả kháng như sau:

“Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;”

Hậu quả pháp lý trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng được quy định tại khoản 2 Điều 351 BLDS 2015, cụ thể:

“Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Ngoài ra, định nghĩa về sự kiện bất khả kháng cũng được quy định rải rác tại các văn bản pháp luật khác nhau. Các trường hợp cụ thể được coi là bất khả kháng, bao gồm các sự kiện tự nhiên như thiên tai, hỏa hoạn, cháy nổ, lũ lụt, sóng thần, bệnh dịch hay động đất hoặc các sự kiện do con người tạo nên như bạo động, nổi loạn, chiến sự, chống đối, phá hoại, cấm vận, bao vây, phong tỏa và bất kỳ hành động chiến tranh nào hoặc hành động thù địch cộng đồng nào. Các quy định này về cơ bản đều phù hợp với quy định tại BLDS 2015.

Covid 19 có thể được coi là sự kiện bất khả kháng để bên thuê nhà áp dụng nhằm được miễn trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ thanh toán không?

 Trước hết, dịch bệnh Covid-19 đã đáp ứng đủ 3 điều kiện cơ bản theo pháp luật để được coi là sự kiện bất khả kháng: (i) xảy ra một cách khách quan (không do các bên tạo ra hoặc phát sinh do lỗi chủ quan của các bên); (ii) không thể lường trước được (nằm ngoài dự đoán của các bên trong trường hợp hợp đồng được giao kết trước thời điểm Covid-19) và (iii) không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép (việc khắc phục Covid-19 nằm ngoài khả năng của các chủ thể theo hợp đồng). Ngoài ra, việc xác định liệu Covid-19 có dẫn đến hệ quả bên bị ảnh hưởng không thực hiện được đúng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng mà cụ thể là nghĩa vụ thanh toán hay không cần được đặt trong bối cảnh cụ thể của từng loại hợp đồng.

Trong trường hợp đối với hợp đồng cho thuê nhà ở kinh doanh, khi Chính phủ ra Chỉ thị tạm ngừng hoạt động đối với các cơ sở kinh doanh trên địa bàn nhiều tỉnh (trừ các hình thức kinh doanh các mặt hàng thiết yếu) đã gây ra khó khăn cho các chủ cửa hàng, họ phải đóng cửa, công việc kinh doanh bị tạm dừng, không có thu nhập, do đó họ không còn đủ khả năng để thanh toán tiền nhà hàng tháng. Vì vậy, dịch bệnh Covid-19 chính là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc các chủ cửa hàng không thể thực hiện nghĩa vụ, có thể coi đây là một sự kiện bất khả kháng giúp người thuê nhà được miễn trách nhiệm dân sự khi vi phạm nghĩa vụ thanh toán của mình theo khoản 2 Điều 351 Bộ Luật Dân Sự 2015.

Tuy nhiên, việc miễn trừ này chỉ áp dụng đối với trường hợp Hợp đồng trước đó giữa các bên không có quy định về sự kiện bất khả kháng, còn đối với trường hợp khi giao kết, các bên đã thỏa thuận loại trừ việc áp dụng các quy định về sự kiện bất khả kháng theo pháp luật thì bên thuê sẽ vẫn hoàn toàn phải chịu trách nhiệm vì bất kỳ lý do nào, kể cả trường hợp bất khả kháng theo khoản 2 Điều 351 BLDS 2015.