Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hỏi: Công ty Luật TNHH Quốc tế DTD cho tôi hỏi: Gia đình tôi có 3000m2 đất trồng cây lâu năm ở Tây Nguyên. Nhưng hiện tại do nhu cầu sinh hoạt tôi muốn chuyển 200m2 đất trồng cây lâu năm đó thành đất ở. Vậy công ty cho tôi hỏi thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật TNHH Quốc tế DTD. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

• Căn cứ pháp lý:

+ Luật đất đai năm 2013

+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai  

+ Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

+ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ  quy định về thu tiền sử dụng đất

+ Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai 

Theo như thông tin bạn đã cung cấp thì hiện tại bạn đang muốn chuyển 200m2 đất trồng cây lâu năm trong tổng diện tích 3.000 m2 để làm nhà ở. Để thực hiện được việc chuyển mục đích sử dụng đất của 200m2 trên thì trước tiên bạn cần thực hiện thủ tục tách thửa.

Sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp, đất ở là đất phi nông nghiệp vì thế để có thể làm nhà trên diện tích 3.000 m2 nói trên bạn cần chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Theo đó, thủ tục chuyển đổi sẽ như sau:

Thứ nhất: Về điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ  đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp 

Căn cứ điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.” 

Theo đó để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì diện tích đất đó phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của bạn phải được thể hiện trên đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 57 Luật Đất Đai 2013.

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 

 2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Thứ hai, Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Khi đáp ứng được các điều kiện bên trên bạn sẽ phải làm hồ sơ để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

• Hồ sơ cần chuẩn bị 

Theo khoản 1 Điều 6 thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ yêu cầu gồm có:

1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 
3. Ngoài ra cần phải kèm theo sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân

• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Phòng tài nguyên và môi trường thuộc ủy ban nhân dân cấp Huyện (theo Điểm b khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Lưu ý: Nếu hồ sơ thiếu: Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. 

Thứ ba: Thời hạn giải quyết 

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày làm việc.

Thứ tư: Về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất 

Theo điểm b khoản 2 Điều 5 nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:  

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo đó khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì khoản tiền bạn phải nộp là

Tiền sử dụng đất = 200 x giá đất ở/m2 - 200 x giá đất trồng cây lâu năm ở hiện tại/m2