CẦN THẬN TRỌNG TRONG QUÁ TRÌNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, BÀI HỌC TỪ VỤ VIỆC ĐỊA ỐC ALIBABA!
Trong nhiều tháng qua dư luận nhiều lần dậy sóng về vụ việc liên quan đến các dự án “ma” của các công ty bất động sản như Alibaba hay Angel Lina gây ra thiệt hại to lớn cho người dân đầu tư. Dưới góc nhìn pháp luật, DTD mong muốn đưa ra những quan điểm mang tính pháp lý cho độc giả để có được các quyết định đúng đắn trong việc đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai.
Tóm tắt sơ bộ về vụ việc:
Trong thời gian qua, nhiều cơ quan báo chí, truyền thông liên tục phản ánh về việc Alibaba không được cấp phép bất cứ dự án nào tại Đồng Nai nhưng công ty này vẫn ngang nhiên tổ chức sự kiện rầm rộ trên các khu đất lâm nghiệp và đưa người đến tham quan.
Sở Tài nguyên – Môi trường (TNMT) Đồng Nai cho biết, 29 dự án “ma” mà Công ty cổ phần địa ốc Alibaba (TP.Hồ Chí Minh) tự vẽ ra để lừa khách hàng, hầu hết là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, giao thông. Hoạt động của công ty thực ra dựa vào "chia lô bán nền" trái pháp luật, trên đất nông nghiệp, không theo quy hoạch, không có dự án được phê duyệt.
Điều này khiến Alibaba có thể lừa đến hơn 6.700 khách hàng ở nhiều tỉnh, thành (riêng Đồng Nai con số này là hơn 600 khách hàng) với tổng số tiền lên đến 2.500 tỷ đồng.
Qua thông tin nêu trên có thể nhận thấy các doanh nghiệp này kinh doanh bất động sản với khách hàng dưới các hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”. Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, mua bán với các hình thức nêu trên dẫn đến có nhiều trường hợp sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng không triển khai thực hiện được, khách hàng tranh chấp, khiếu kiện.
Để đảm bảo phương thức dự án “bán nhà trên giấy” ít rủi ro hơn, DTD khuyến nghị người mua cần căn cứ vào quy định về pháp luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể như sau:
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
Như vậy để đảm bảo tính an toàn khi ký kết mua bán nhà ở hình thành trong tương lai người mua bất động sản cần xem xét đầy đủ cũng như tính hợp pháp của các văn bản sau:
Hiện nay các bất động sản “lậu” núp bóng dưới hình thức nhà ở hình thành trong tương lai đang khá phổ biến trên thị trường. Do vậy các nhà đầu tư cần tỉnh táo nắm rõ quy định của pháp luật mà DTD đã nêu ra trong nội dung bài viết này nhằm tránh được những tranh chấp và tổn thất pháp lý không đáng có.
