THỰC TRẠNG BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ LẠM QUYỀN - MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ PHÁP LÝ

Hiện nay, vấn đề về việc Ban quản trị nhà chung cư lạm quyền, “bắt nạt” cư dân trong chung cư đang diễn ra ngày một nhiều. Tại Hội thảo “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư” được tổ chức mới đây tại thành phố Hồ Chí Minh, rất nhiều ý kiến phản ánh thực trạng về Ban quản trị nhà chung cư được ghi nhận như việc Ban quản trị kiên quyết không giao nhà dù người dân đã mua nhà và thực hiện đầy đủ các thủ tục giấy tờ, tự ý nâng giá bảo trì trang thiết bị quá cao hay phạt tiền khi người dân đóng góp ý kiến tại hội nghị nhà chung cư.

Liệu Ban quản trị nhà chung cư có được đưa ra những quyết định như vậy hay không? Quyền và nghĩa vụ của họ là gì? DTD sẽ trả lời các câu hỏi đó thông qua bài viết sau đây. 

1. Khái niệm ban quản trị nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức đại diện toàn bộ các chủ sở hữu nhà chung cư. Ban quản trị có nhiệm vụ thực hiện các công việc quản lý và vận hành nhà chung cư theo quy định pháp luật về nhà ở. 

Yêu cầu về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư được đặt ra tại khoản 1, 2 Điều 103 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên thì việc yêu cầu thành lập Ban quản trị nhà chung cư là bắt buộc.

Thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) hoặc đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có) và người sử dụng nhà chung cư tham gia hội nghị nhà chung cư trong một số trường hợp (đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu).

2. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

Điều 104 Luật Nhà ở 2014 và Điều 41 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 02/2016/TT-BXD, sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD quy định Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và nghĩa vụ như sau:

(i) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:

- Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

- Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

- Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này.

(ii) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền và trách nhiệm tương tự với Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu, bên cạnh đó còn thực hiện các quyền và trách nhiệm như sau:

- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

- Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện.

Như vậy, đối chiếu với các quy định trên đây, việc Ban quản trị nhà chung cư thực hiện một số hành vi như từ chối việc bàn giao nhà, tự điều chỉnh giá bảo trì trang thiết bị sử dụng chung, từ chối ý kiến đóng góp của người sử dụng nhà chung cư tại hội nghị nhà chung cư là không phù hợp theo quy định của Luật Nhà ở và Thông tư về Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Thông tư 02/2016/TT-BXD về Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD cũng đặt ra quy định đối với việc Ban quản trị nhà chung cư đưa ra các quyết định vượt quá quyền hạn.

Cụ thể, khoản 4 Điều 17 Thông tư này quy định:

“Điều 17. Ban quản trị nhà chung cư

4. Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định tại Điều 41 của Quy chế này thì không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trường hợp Ban quản trị nhà chung cư đưa ra các quyết định vượt quá quyền hạn cho phép thì các quyết định này không có giá trị pháp lý. Nếu các quyết định này gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Người sử dụng nhà chung cư có thể báo với UBND cấp huyện theo quy định tại khoản 3 Điều 48 Thông tư 02/2016/TT-BXD về Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD để được tiến hành giải quyết.

Ban quản trị nhà chung cư được thành lập để thực hiện các công việc quản lý và vận hành nhà chung cư. Các cư dân trong chung cư cần hiểu rõ mô hình hoạt động cũng như phạm vi quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư để có thể bảo vệ tốt nhất quyền lợi chính mình.